当前国内对商业地产的开发大多局限于商铺开发，这是因为有利于开发商最大化地回笼资金，但面临的问题也较多。
大多数商业地产的开发商都是从事多年的住宅开发或是写字楼，对于纯商业的开发没有商业思维和理念，以为造一幢大的建筑或是造一群建筑卖完了就了事，根本没有从商业业态与商业生存的角度是思考，尤其是在建造大的MALL之后，遗留的问题太多，把商铺分割出销后，不管经营什么、怎么经营、后期如何操作都没有太多的思想。
其实大的MALL有两种做法，一种是专做市场，商业业态定位倒也明确，招几家主力商家进来，让其自由组合，实行物业管理就OK了。如果想精细做法，那么就得对MALL好好进行规划，比如准备做多大的面积，根据面积来确定商业业态的分布。一般情形下，大的MALL里面少不了超市、百货、专业卖场的业态，这些业态的商家作为主力店来处理，每个业态分配到的面积是多少，楼层怎么安排都是个讲究。最上层一般适合安排饮餐，如果没有条件则可以安排超市，超市安排在次最上层或是地下层，因为超市的租赁不高，百货会安排在二层—四层，专业卖场如家电或是IT连锁可以安排在三层或是四层，每层可以安排服务性的机构（如美容、咖啡店等）这样，再加上其他的品牌专卖店，整个MALL的业态是十分清晰了。
如果是一个区域，那么商业业态的规划要根据当地的商业发展状况来确定。一个城市的商业中心，超市、百货、专业卖场作为三角形态分布更有利于客流的互动，其间安排餐饮、教育、文化、娱乐等业态，主力店除了安排百货、超市、家电或数码专业卖场外，还应考虑休闲与娱乐作为主力店，有条件的还可以设置餐饮主力店。
按照这个原则去规划商业地产的商业业态，应该是八、九不离十，当然要处理好业态之间的相融性问题，即百货店周边该配什么样的品牌店等，要使业态相融，才能使客流互通，形成商业氛围。
总之，商业地产的运作涉及房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、经营管理等多个专业化的运作体系，它们之间环环相扣，一招不慎便会全盘皆输。商业地产的成功，是在各个环节较高的专业基础上，多元化综合运营的结果。